1 lutego 2018
wyświetleń: 4510

Najem instytucjonalny - narzędzie do walki z nieuczciwymi najemcami

Artykuł sponsorowany:

Dnia 11 września 2017 roku zaczęła obowiązywać nowa ustawa wprowadzająca zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów w postaci między innymi nowego rodzaju umowy - najmu instytucjonalnego.
Wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Przepisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości bardzo dobrze zabezpieczają interesy lokatorów, gorzej natomiast było z interesem właścicieli, dlatego już w 2009 roku powstała umowa najmu okazjonalnego - opisywana wcześniej przeze mnie dla Państwa - dostępna TUTAJ.

Zasadnicze elementy przewidziane dla najmu instytucjonalnego oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego, które w dotychczasowej praktyce nie były ocenione jako ograniczające prawa lokatorów. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu, eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności) albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela.

Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

Reasumując, najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą jedynie przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali mieszkalnych. Istotne jest, iż z tej formy najmu nie mogą skorzystać najemcy prywatni (właściciel wynajmujący lokal, a nie prowadzący działalności gospodarczej). Opisana wyżej procedura formy najmu dotyczyć będzie tylko umów zawartych w celach mieszkaniowych. Najem lokali użytkowych, komercyjnych nadal podlega dotychczasowym przepisom kodeksu cywilnego.

Ida Szostakowska
Agent nieruchomości